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- アメリカ不動産投資のメリット
「なぜ、今、アメリカの不動産なのか？」と考えた時に、今、おかれている日本の現状があるからです。
経済の低迷、人口の減少、社会保障制度の崩壊、大企業の海外進出など日本の将来を不安視する中、いち早く、多くの個人投資家は、成長が期待でき、為替の動きが円安へと動き出している今、海外に目を向けることが賢い選択の一つだと考えているからです。
そして、開かれた市場とその透明性、個人投資家を保護する制度、不動産所有における法・税優遇制度が整っているアメリカに注目が集まるのは当然であり、資産価値や不動産収益の増大が安定的に期待できるアメリカ不動産には、魅力的なメリットが存在します。
日米不動産取引についての比較
| アメリカ | 日本 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 持家平均所有年数 | 5～8年 | 長期（一生という考え方） | ||||
| 決済業務の役割 | エスクロー・弁護士 | 司法書士 | ||||
| 負債・瑕疵の確認、登記手続き業務 | タイトルカンパニー（保険会社） | 司法書士 | ||||
| 売買の交渉 | 不動産エージェント | 不動産エージェント | ||||
| 売買（仲介）手数料の支払い | 売手 | 「売手」と「買手」 | ||||
| 持家支払利息の所得税控除 （居住用） |
借入金元本が、100万ドル以下の場合、全額控除可能 | 一部制限有り | ||||
| 持家固定資産税の所得税控除 （居住用） |
全額控除可能 | 付加 | ||||
| 住宅取得税 | なし | あり | ||||
| 建物消費税 | なし | あり（8％） | ||||
| 不動産税 | 固定資産税、譲渡税 | 印紙税、登録免許税、都市計画税、固定資産税など | ||||
| キャピタルゲイン税優遇措置 |
|
5年未満は、40％の課税、 5年以上は、20％の課税 （居住用は、最高3,000万円の所得控除） |
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| 個人保証の有無 | なし（抵当物件の回収に対する権利のみで 個人資産にはおよばない） ※一部「あり」となる |
あり（個人資産の差押えの権利がある） | ||||
| 新築・中古市場取引比率 | おおよそ 新築2：中古8 | おおよそ 新築8：中古2 |
上記の比較表だけを見ても購入者に対する保護や税制面の優遇措置が見受けられますが、アメリカの不動産取引で重要な役割りを果たすのが、エスクローという会社の存在です。（エスクローは西海岸エリアを中心とする制度です）
国の承認を受けたこの会社は、日本の司法書士に代わるもので、売主と買主の売買に関する手続きをこの会社がコントロールすることになります。決済までの代金の預かりや入金、固定資産税やその他の諸経費に関わる決済業務などをエスクロー会社が行うため、日本のように金融機関や仲介業者を含めた売主買主双方が一同に会して手続きを行うことがない合理的なシステムとなっています。
さらに、タイトルインシュランス（名義瑕疵保険制度）という不動産権利の瑕疵や名義の正当性を保証する保険制度により取引の安全性が保たれているのです。つまり、購入者は権利関係によって起こるトラブルから金銭的に保護されていることになります。
※エスクローは、西海岸エリアを中心とした制度です。
タックスメリット
アメリカ不動産による節税対策
日本在住の方が投資目的によりアメリカの不動産を購入し、賃貸収入を得る場合、日本での申告が義務付けられています。ということは、日本の税制に従って申告をすることになりますので、海外の不動産所得がマイナスになった場合、日本の給与所得から海外不動産所得のマイナス分を差し引くこと（損益通算）ができ、節税効果を生み出すことができるのです。
これだけだと、「日本の不動産投資と変わらない」と思われる方もいらっしゃるかとお思います。しかし、大きな違いは、投資としての運用益はでていても税務上の処理で計上することのできる減価償却と建物の法定耐用年数の違いがもたらす節税メリットが魅力的だということです。アメリカの不動産市場は、中古物件市場であり、一部の地域（ニューヨークやロサンゼルスなど）を除き、土地と建物の評価割合が、一般的に土地：建物＝2：8（日本は、土地8：建物2）と言われ、中古物件でも建物の評価が高く、減価償却の対象額が大きくなり、効果的な節税が期待できるということになります。
※日米の一般的な評価割合については、地域・物件などにより異なります。
減価償却のメリットを有効に使える
アメリカの不動産へ投資することを考えた時の最大のメリットは、タックスメリットであり、「減価償却」を意味します。中古物件の取引が中心のアメリカ不動産市場では、築年数に関係なく建物の状態がよければ高い評価で取引が行われます。例えば、築30年の木造物件に対し、日本では、土地のみの評価となりますが、アメリカでは、土地が20～30％、建物が70～80％の割合で評価されることが一般的です。仮に50万ドル（5,000万円／$1＝100円換算）の物件（建物のみ）であれば、35～40万ドルが建物の評価ということになります。つまり減価償却の対象となる建物の評価額が高いアメリカの不動産は、日本国内の申告時に大きな節税効果をもたらしてくれるのです。さらに、築年数が22年を超えた場合の木造物件の減価償却期間4年ということがこの大きな節税効果をもたらすポイントとなるのです。 また、アメリカの不動産運用が他の資産運用に比べ、いかに効果的であるかということも以下の図からお分かりいただけるはずです。
