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- 購入の流れ
アメリカの不動産業界ほど情報を開示し、不動産売買の流れが透明化されている国は他にないと言われるほど、購入者にとっては、安心できる仕組みとなっています。
以下の、購入スキームに関しては、当社が代行いたしますが、一般的な不動産購入の流れをご理解いただいていると効率的に手続きが進みますので、ご紹介いたします。
- まずは、アメリカの不動産事情、投資メリットなどを理解したうえで、希望する地域で物件を見つけましょう。
- 購入希望契約書（Purchase Contract）に希望購入価格、希望登記日、条件などの必要事項を記入し、売主にオファーを入れます。
- 物件購入にあたっては、金融機関からの借入（ローン）を組まれる方々が大半となりますので自己資金の額を想定し、事業計画を作成し、金融機関へ借入（ローン）の申込をします。
- 金融機関から仮承認（Pre-Approval Letter）を発行してもらいます。仮承認があると売主への信頼が高まり交渉が有利に運ぶことがあります。
- 物件引渡しまでに借入（ローン）の手続きを完了させる必要があり、売買契約締結後は、ローンの審査を通すことを前提に正式な借入（ローン）申請を行います。
- 正式に借入（ローン）の審査が承認されたら、書類にサインする。
口座開設準備をしておきましょう！
アメリカの不動産購入にあたりエスクロー会社へ日本の銀行口座からWIRE（電子）送金で購入代金を送ることができますので、必ずしもアメリカでの銀行口座を開設する必要があるわけではありません。しかし、その後に家賃収入等が発生した場合、アメリカの銀行に口座を持っている方が、迅速に手続きができますし、送金のたびに為替のリスクを考える必要がなくなるため便利です。
口座開設に関しては、ご相談ください。
- 購入申込が売主に受理（サイン）されると、仮契約が成立となり、買主側へ報告があります。
- 仮契約締結後、三日以内に、手付金（頭金）の一部をデポジットとして、エスクロー会社へ入金します。
（契約が不成立の場合は返金されます） - エスクロー会社により、各種手続きを行います。
エスクローと不動産購入の仕組みについて
※エスクローは、西海岸エリアを中心とした制度です。
売主と買主側が価格交渉を行い、成約すれば売買契約書および手付金をエスクロー会社へ
登記簿調査書を依頼し、問題があれば、是正処置をとる
登記書類一式に双方が署名し、買主は、購入代金の残金も入金する
売主は、売買代金と最終計算書を受け取り、買主は、新しい権利証と最終計算書を受け取る
以下の項目を確認し、問題があれば是正措置を行います。
- Disclosure（売主が買主に対し、法律で定められた物件の事実を明確に明かす書類）を確認する。
- Inspection（物件調査、地質調査、シロアリ調査、危険物・危険地域調査など）を行う。
- 抵当権設定、税金、管理費の未払いの有無を確認する。
以下の項目を確認し、問題があれば是正措置を行います。
- アプレイザー（Appraiser）と言われる専門家により、不動産の適正価格を客観的に評価した不動産査定レポートを取寄せ確認する。
- 所有権譲渡前に、物件の最終確認を行います。不具合の修理を行った場合は、その完了を確認します。
- 所有権の譲渡日を「エスクローがクローズする日」と言い、購入代金の支払い日でもあります。その他、固定資産税の月割り費用、郡税、タイトルカンパニー（所有権移転費用）、事務手数料、登録手数料などの費用も精算いたします。
- エスクローがクローズする1～3日前にエスクロー会社にて書類にサインをします。
- 書類の中で、モーゲージ書類は、公証人の前で行うことになりますが、日本国内で行う場合は、大使館や領事館などで、公証担当官の面前でサインすることになります。（在日米国大使館・領事館の情報はこちら）
※借入（ローン）を組まれる場合は、契約成立から所有権の譲渡まで約30日～45日かかります。現金購入の場合は、約1～3週間が目安となります。
