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売却について
売却時にかかる費用を教えてください。
州により課税額が異なりますが、不動産譲渡税、さらに、エスクロー費用、タイトル保険、エージェントコミッションなどの費用が必要となります。
日本にいても売却手続きはできますか？
もちろんできます。物件購入時同様に、売却に必要な手続きをサポートいたします。
税制面について
日本とアメリカの大きな違いはどこですか？
最大の違いは、減価償却費の計算方法です。日本では、新築の木造建物を購入した際の減価償却の耐用年数は22年。木造中古建物を購入した場合は、残りの耐用年数＋経過年数×0.2年、22年以上の物件であれば一律4年の減価償却期間となります。しかし、アメリカでは、新築であれ、中古であれ、住居用物件に関しては、購入時から27.5年の減価償却期間が認められています。また、建物価格の評価が高いため、アメリカの申告においては、長く減価償却を経費として申告でき、日本の申告時では、仮に25年の中古物件を購入した場合でも、1年間に経費として計上できる額が大きくなるという税制上のメリットが得られます。さらに、借入金利において、アメリカでは、建物部分に限定されず、全てが経費の対象となるところも大きな違いと言えます。
1031 Exchange とはどのような制度ですか？
所有不動産の売却益に対する税金を先延ばしできる税法を「1031 Exchange」 と言います。これは、不動産売却による利益を現金で受取らず、売却物件と同等もしくは、価格の高い物件をさらに購入した場合に、その買い換え物件の売却まで先送りできる制度となります。
この税法が摘要される条件は、以下の通りです。
① 買い換え物件が、売却した物件と同等もしくは、高い価格の物件であること
② 譲渡後、45日以内に①の条件を満たす買い換え物件を確定しなければならない
③ 譲渡後180日以内、もしくは申告書の提出期限（延長期限も含む）のうち、
いずれか早い時点までに、①の条件を満たす買い換え物件の取引を完了しなければならない
どこで、税金を納めるのですか？
日本人がアメリカの不動産を購入し賃料収入を得る場合、アメリカの課税計算方法に基づき、まずは、アメリカで申告・納税を行います。次に、日本の課税計算方法に基づき、日本で申告・納税をすることになります。ただ、アメリカで支払われた税金に関し、日本の申告時に「外国税額控除」を受けることができますので、重複して税金を払うことは、原則ございません。
州によっては、所得税が課せられないと聞きましたがホントですか？
その通りです。アメリカに不動産を所有すると、連邦税と州税を納める必要があります。 連邦税については、どこの州でも納税義務が発生しますが、州税は、州により税率がことなり、州税のない州は、７州あります。（以下参照）例えば、テキサス州では、州の個人所得税はなく、毎年の家賃収入に対する税金および売却した際のキャピタルゲイン税は課税されません。連邦税のみの申告となります。
