アメリカ不動産事情｜アメリカ不動産投資ナビ

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アメリカ不動産事情

世界の一部の先進国または、経済の発展が目覚しい新興国で今、不動産熱が急激に上がっています。こうした、国や地域には、経済成長率といった共通のキーワードが存在します。まるで、日本の高度経済成長期がそうであったように、右肩上がりの成長神話が永遠に続くのであれば、無理をしてでも投資すれば、いずれ爆発的な利益をもたらすチャンスがあるでしょう。ここ数年の不動産投資ブームにより、大金持ちと言われる富裕層に限らず、一般の企業に勤める会社員や医師、公務員などもこぞって不動産投資ができる環境にあります。
しかし、日本居住の方々が、海外の不動産へ投資する際には、法制度、通貨、税金、経済など様々な不安要素（リスク）が存在しますので、安易に経済成長だけを鵜呑みにしてしまうと大きなリスクを背負うことになりかねません。そこで、こうした不安を抑える国として注目されるのが、世界一の先進国「アメリカ合衆国」なのです。今後も世界をリードし続けるアメリカの経済成長や人口の増加は不動産市場へ大きな影響を与えることが期待され、不動産の取引システムにおいても先進国であるアメリカの不動産事情は、まさしく開かれた市場と言えるでしょう。

アメリカ経済と不動産市場の明るい未来

成長を続ける経済大国

海外不動産に投資熱が集中する一つの理由が、経済成長率です。その代表的な国が中国であり、日本と比べても高い経済成長率を維持しています。もちろん、新興国には、世界中から人・モノ・金が集まりビジネスが生まれ経済の発展とともに、地価も上昇するでしょう。しかし、その高い経済成長率を長く維持できるという保証はどこにもなく、逆に海外企業に依存しすぎている新興国独自の産業が育たず経済成長の確実性に不安を抱えています。
一方、アメリカでは、世界第3位を誇る豊かな国土から生産される食料に加え、シェールガス・シェールオイルの産出国として、世界有数のエネルギー大国になると言われています。つまり、自前でエネルギーの確保ができ、欧州やアジアへの輸出も増えることにより財政赤字と貿易赤字の削減が期待できるのです。このような成長を続けるアメリカでは、過去30年間でＧＤＰは約4倍、株価は約10倍も値上がりしているのが現実です。
当然ながら不動産市場にも影響を与え、リーマンショックによる一時的な不動産価格の下落はあったものの、40年以上もの長期に渡って年平均4％ずつ不動産価格が上昇している国であり、人口の増加においても、2100年までに2013年の3億1万人から4億6000万人まで増えると推測されています。
ますます、期待が膨らむアメリカは経済においても、不動産市場においても明るい未来と言えるでしょう。

世界中から学生が集まる有数の教育機関

世界有数の大学や研究機関が集積するアメリカには、世界中から学生が集まり、国内においても高いレベルで学ぼうとする学生が有力大学に全土から集まってきます。また、不動産投資においても教育水準の高い地域ほど、不動産価格が高いとも言えます。これは、優秀な学生が集まる地域には、治安や生活環境が良好な地域が多く、子供の教育に適しているという理由から人気が集中し、不動産の価格も高くなります。もともと、中古物件市場が多いアメリカにおいて、教育水準の高い地域には、新築の物件はほとんどなく、入居と退去が繰り返し行われています。つまり、常に入居者が確保できる教育水準の高い地域にある中古物件においては、不動産価格も高く維持することができるのです。

世界規模で運営される企業群およびビジネスチャンスの広がる国

2007年のサブプライムショックによる不動産価格の暴落から僅か6年で全盛期並みに回復できた一つの要因がベンチャー企業の成長にあります。軍需産業はもとより、コンピュータ産業、生物化学産業、宇宙産業などを見ても、アメリカの企業がトップを占めています。代表的な企業でもあるグーグルは、アパートの一室からスタートし、世界的な企業に成長しました。シェールガス・オイルの採掘もベンチャー企業が成功させています。その他、マイクロソフトやアマゾンなど世界中で知られているビッグネームは、成長が見込めると判断した大企業からの支援により成長を続け、後にアメリカの経済成長を支えるまでになっていったのです。このようにアメリカ特有のビジネスチャンスの広がりが、多くの雇用を生み、人口の増加に繋がり不動産市場へも大きな影響を与える要因となっているのは事実なのです。

世界をリードする通貨力

アメリカの不動産へ投資するということは、アメリカの通貨に投資するということになります。家賃収入の受け取りや売却益の受け取りには、ドルを円に替える必要があります。このように為替取引を行う場合、通貨の力関係が重要になってきます。つまり、円に対して現地の通貨力が低い国への投資は極めてリスクがあるということです。では、通貨力の高い国を見極める判断材料とは何か？それは、「財政収支や経済収支が良好で、人口が増加し、インフレ率が低い」という条件を持つ国の通貨は高くなるということです。今後、国内のエネルギー資源に頼り経済の安定が見込まれるアメリカの通貨（ドル）が、少なくとも今後数十年に渡り、世界の基軸通貨であり続ける以上、世界の経済をリードすると考えられるのです。

ケタ違いの中古不動産市場

アメリカの不動産市場を語る上で、中古不動産の取引規模を無視することはできません。その取引件数（右図）は、年間500万戸もの中古物件の取引が行われ、新築物件の55万戸と比べても9倍以上の取引が行われています。一方、日本では、中古が17万戸に対し、新築は110万戸の取引が行われ、市場の規模もさることながら、新築と中古に対する考え方がまったく逆なのです。日本は、「家は一生もの」という考え方で一度購入すると住み続けるのが一般的ですが、アメリカでは、一生に4～5回は引越をし、１軒の家に住み続けるという文化がないのです。当然、不動産価格にも影響し、日本では新築時が最も高く、築年数が経過するにつれて価格も下がります。しかし、アメリカでは、築年数で価格が決まることはなく、重要視されるのは場所となります。もちろん日本も同様の考え方ですが、違う点は、例えば、この地域のこの通りに面しているＡという物件が、5,000万円の価格だとすると、その周りのＢという物件も同様の価格帯で取引され、そこには築年数は、ほとんど関係ありません。
そのように、アメリカでは、いくら古い物件でも大切に扱い、リフォームなどによりきれいに物件の質を維持すれば価値が上がっていきます。もちろんそのような物件は、売却の際にも、買い手が見つかりやすく中古物件でも流動性の高さを維持することができます。

日本経済の衰退とアメリカ不動産市場の上昇

日本の財政赤字は、1,000兆円を超え、経済成長率は過去20年間横ばいであり、減少を続ける人口は2050年には、9,000万人を割り込む（総務省発表）と言われています。さらに、社会保障費捻出のための増税が相次ぎ、企業はこぞって海外へ進出する。このような状況を不安視する中、新たな投資先として、新興国やアメリカへ方向転換する動きが目立っているのです。中でも、経済基盤の安定度と人口の増加による不動産市場の上昇が背景にあるアメリカへの投資は、ますます魅力のあるもになるに違いありません。そして、日本・アメリカ両国の税法を上手に利用しながら資産の形成を確実に構築していくことが求められているのです。