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- アメリカ不動産投資のメリット
インカムゲインとキャピタルゲインが狙えるアメリカ不動産
成長が見えるアメリカ不動産市場
不動産に投資するということは、その都度賃料収入を得るインカムゲインと将来的に売却した際の利益となるキャピタルゲインを目的とした投資に分かれます。今後、アメリカの不動産においては、そのどちらとも期待が高まり、投資家にとっては魅力的な市場になると思われます。今後も移民政策などにより人口が増加するアメリカの不動産価格は上昇が期待され、過去40年間で4％ずつ値上がりしてきた現状は、無視できません。サブプライムショックの影響を受けても、再びその前の水準を取り戻すということは、アメリカの不動産市場の基盤が安定していると認めざるを得ません。ということは、場所（立地）の選定を間違わなければ、将来性のある市場での売却益は十分に期待できます。また、カリフォルニアやハワイ、ニューヨーク、ラスベガスといった従来からの人気エリアに加え、企業の誘致とシェールガスの開発が進むテキサスにおいては、必然的に賃貸需要が高まっていくため、賃料収入（インカムゲイン）にも期待が膨らみます。さらに、円安による為替差益、世界的な大企業や教育機関の存在する地域、中古物件市場への評価方法を考えるとアメリカの不動産へ投資するという選択肢が膨らむのは当然のことのように思えます。
活発な中古市場のメリット
新築と中古の考え方の違いによるメリット
不動産の価値は、新築時が１番高く、築年数により下落していくという日本の考え方と間逆なのが、アメリカの考えです。一生に５回前後引越しをすると言われるアメリカ人にとって、新築を購入するという発想が一般的に少ないため不動産市場においても、取引（売買）比率では、全体の8割が中古物件が占めています。そのため、物件の状態が良ければ、築30年であろうと40年であろうと、賃貸価格を維持させたまま、家賃収入を得ることができますし、修繕などにより物件のグレードがアップされれば、購入価格より高値で売却することがアメリカの不動産市場の常識なのです。 中古物件が高値で売却できると聞くと、土地の価格が高いというイメージを日本では持ちますが、確かに、人気エリアには、高額な物件が多く存在します。しかし、それは、土地だけの評価ではなく、その物件が立ち並ぶ街並みの環境を含めた価値として高く評価されるのです。事実、アメリカの不動産の評価割合は、一般的な住宅の場合、建物7～8割に対し、土地が2～3割となっています。このことから、大きな利益を手にするかどうかの目利きのひとつは、物件所有後の管理を委託するサポート会社選びが大切になってくるとも言えるでしょう。
円安がもたらすアメリカ不動産購入への影響
円をアメリカドルに替えた後、不動産を購入するということは、購入時より円がアメリカドルに対して安く（円安ドル高）なれば、為替差益を得ることになります。しかし、「円安になるのか、ドルを持つ必要性があるのか」という不安もあるかと思いますが、今後、円は、アメリカドルに対し下落する可能性が十分にあります。なぜならば、世界の基軸通貨であるアメリカドルは、世界最強の通貨であり、GDPも世界1位、軍事力も強く、シェール革命により世界有数のエネルギー大国になる可能性があることからドルの力は円よりも強くなる（円安ドル高）のは当然のことなのです。そのような状況において、今後、資産の一部をアメリカドル建てに切り替えておくという選択が保有資産のリスクヘッジに繋がるのです。絶対、円安になるという保証があるわけではありませんが、円安が進むという前提で考えた場合、アメリカの不動産を購入するということがどのようなパフォーマンスを生み出すのかは、以下の数値からも分かるように、日本人が既に直面している、年金問題など将来設計の対策にも十分に期待がもたれるところです。
不動産投資のリスクヘッジ
アメリカ不動産投資で考えるリスクヘッジ
アメリカの不動産へ投資する際のリスクは、「投資価格変動リスク、為替リスク、流動性リスク、災害リスク、空室リスク、訴訟リスク、カントリーリスク」が考えられますが、どこの国に投資するにしてもリスクは付きまとうものです。しかし、アメリカにはそれを上回るだけの魅力溢れるメリットがあります。まず、減価償却をフルに活用して大きな節税効果を得られる「タックスメリット」。次に、賃貸需要の高いエリアが多く安定した賃貸収入が見込める「インカムゲイン」そして、長期的な人口増加を背景に不動産価格の上昇が期待できる「キャピタルゲイン」。このように３つのメリットがバランスよく得られるのがアメリカ不動産投資の特徴といえます。また、経済成長を背景に移民政策による人口増加など今後も世界をリードするといわれているアメリカが不動産投資の対象国として投資家からの注目を集めている理由です。
